Økonomi: hvad koster et nyt tag?

Store regionale forskelle

Hvad et tagprojekt koster, afhænger naturligvis af, hvad det omfatter, men i høj grad også af hvor i landet der skal bygges, og hvilke håndværkere man får spurgt om pris. Der kan være regionale prisforskelle på op mod 25-30 %, hvor de lavere priser generelt oftest ses i Vestdanmark.

Store forskelle i øvrigt

Selv på det enkelte projekt kan der være store prisforskelle, afhængigt af hvilken håndværker man spørger. Også i de tilfælde, hvor man faktisk har et præcist defineret udbudsmateriale, som vi vender tilbage til, kan de indhentede håndværkerpriser variere med 20-35 %. Det skyldes, at håndværkerne vurderer deres eget tidsforbrug og fortjeneste forskelligt.

Glem "overslag"

Du kan naturligvis spørge håndværkere og udførende tagspecialister om et prisoverslag på et tidligt tidspunkt i forløbet, men uden et afklaret projektmateriale risikerer du, at de enten vurderer alt for lavt, måske for ikke at skræmme dig væk, eller alt for højt for at gardere sig mod de uafklarede faktorer. Et overslag er ikke forpligtende for nogen, så det er svært at bruge til noget særligt.

Spørg en rådgiver

Det, du kan gøre i stedet, er at spørge en byggerådgiver om vedkommendes erfaringer med faktiske priser på projekter, der ligner dit. Den dialog kan du godt have relativt tidligt i forløbet, så du har en realistisk forventning til projektets samlede omkostninger.

Hvad påvirker prisen?

En række forhold er med til at bestemme prisen på dit tagprojekt:

• Omfang: Hvor meget der skal laves.
• Materialer: Hvilke materialer der vælges, altså kvaliteten.
• Kompleksitet: Tagets udformning og byggeområdets tilgængelighed.
• Regionalitet: Det er billigere at bygge i Jylland end på Sjælland.
• Timing: Har de firmaer, du spørger om pris, travlt, stiger prisen.
• Tidsplan: Ønsker du hurtig opstart og kort tidsplan, kan prisen stige.
• Aftalegrundlaget: Jo mere uklar opgavebeskrivelsen er, når du spørger håndværkere om pris, jo mere usikkerhed bliver de nødt til at indregne i deres tilbud, og det giver højere priser. Desuden øges risikoen for ekstraregninger undervejs, og dermed for en højere slutpris.
• Ændring af løsninger, mens håndværkerne er i gang.
• Totaloverdækning: Om der skal totaloverdækning på stilladset eller ej.

Er det pengene værd?

Om de samlede udgifter til tagprojektet er pengene værd, er nok et spørgsmål med både et objektivt og subjektivt svar.

Det objektive svar kan handle om:

• Vil udgiften medføre en tilsvarende forøgelse af husets markedsværdi? Altså: Kommer pengene ind igen 100 %, hvis man solgte huset lige bagefter? Det gør den form for husprojekt-penge nok sjældent, men det afhænger af et nærmere kendskab til markedet. Så hvis du vil have input til den vurdering, skal du nok spørge en ejendomsmægler.
• Hvad sparer du på varmeregningen de næste mange år, hvis taget efterisoleres?
• Hvilke risici for utæt tag og fugtskader minimerer du med et nyt tag?
• Hvad sparer du på løbende vedligeholdelse, fordi taget er nyt?

Det subjektive svar handler om, hvilken ikke-økonomisk værdi projektet giver dig, fx:

• Tryghed over at taget er tæt i mange år fremover.
• Glæde over at se på et pænt tag.
• Glæde over at nyde dagslyset igennem det nye ovenlys.
• Nytteværdien af de ekstra rum, der blev plads til under det nye tag.

Samlet set må den objektive og subjektive værdi give mening i forhold til omkostningerne, og det er i sidste ende en afgørelse, som kun du selv og din familie kan foretage.

Hvilket beløb kan du betale?

Den sum penge, som projektet kommer til at koste, kan du enten allerede have stående klar på en konto, låne som banklån eller realkreditlån, eller en kombination af de to. Hvis du kontakter din bank, kan du få en foreløbig indikation af, hvilket beløb de maksimalt vil være villige til at låne dig. Et lån plus egen opsparing må være det beløb, du maksimalt KAN betale. Men det er jo ikke sikkert, at det er det samme, som du VIL betale.

Hvilket beløb vil du betale?

Dette er et helt andet spørgsmål, og det kan deles op i to:

• Anlægsudgifter: Hvor meget vil du betale til rådgivere og håndværkere, når der skal bygges?
• Driftsudgifter: Hvor meget vil du betale mere hver måned bagefter til fx tilbagebetaling af lån modregnet evt. energibesparelse pga. efterisolering?

Hvor meget du ønsker at øge dine efterfølgende, løbende boligudgifter (driftsudgifter) med, afhænger af en helt personlig overvejelse om, hvordan privatøkonomien ser ud, hvor meget "luft" der er til de øgede omkostninger, og hvad der ellers skal være økonomi til i hverdagen.

Læg et tagbudget

Brug fx disse punkter (inkl. moms):

• Forventelige håndværkerudgifter. Spørg din byggerådgiver.
• En buffer til uforudseelige udgifter: 10-15 % af håndværkerudgifterne.
• Honorar til byggerådgiver og ingeniør.
• Evt. landinspektør: Indmåling af skel/ejendom og højdekoter, hvis der er tvivl om skelplacering eller højder på terræn og hus. Ca. 10.000 kr.
• Evt. geotekniker til jordbundsundersøgelser, hvis du ønsker et tag, der er tungere end det eksisterende, eller helt ny førstesal. Ca. 10.000 kr.
• Evt. gebyr for byggetilladelse: Ca. 4.000 kr.
• Forsikring i byggeperioden: Ca. 3.000 kr.
• Evt. finansieringsomkostninger.

Hertil skal du være forberedt på, at din vand- og strømregning bliver lidt større, næste gang du skal aflæse og afregne. Den strøm, der skal bruges på byggepladsen til elektrisk håndværktøj, belysning og måske midlertidig opvarmning, og det vand, der skal bruges til fx mørtel, vil blive taget fra dine stikkontakter og din vandhane.

Uforudseelige forhold

Når håndværkerne går i gang, kan der opstå forhold, som ikke var forudset, hverken af din byggerådgiver eller af håndværkerne. Det kan være forhold, som nogen burde have forudset, eller som reelt var umulige at forudse. Den slags kan komme til at koste ekstraregninger og tære på den buffer, du har afsat til netop det, jævnfør budgettet ovenfor.

For at håndtere denne risiko kan du under planlægningen drøfte følgende med din byggerådgiver:

• "Known unknowns": Indeholder projektet nogle forudseelige ubekendte? Altså forhold, som man under planlægningen godt ved, at man først bliver klogere på under udførelsen, fordi der er tale om bygningsdele, der er skjulte eller på anden vis utilgængelige. Måske handler usikkerheden om tilstanden af den gamle kvist, som først kan inspiceres endeligt, når der er stillads oppe, eller om tilstanden af træbjælker, der er skjulte, men måske har fået fugt fra facaden og kan være rådne i et uvist omfang. Under planlægningen kan man enten forsøge at få mere viden ved at inspicere kvisten fra en lift eller skære hul i gulvet for at se bjælkeenderne, eller bede om særpriser på tilbudslisten, så man ved, hvad det koster, hvis de forudseelige ubekendte falder uheldigt ud under udførelsen (se senere kapitel om tilbudslister). På den måde bliver man i det mindste ikke overrasket over ekstraregningens størrelse.
• "Unknown unknowns": Derudover indeholder alle projekter nogle forhold, som ingen kunne have forudset, men som alligevel sker under udførelsen. Man fjerner måske lidt skråloft på førstesalen og opdager, at der er mindre isolering, end de gamle tegninger viser, at der skulle være.

Styr budgettet undervejs

(Komplekse projekter) Under planlægningen af projektet bør din byggerådgiver forsøge at tegne og beskrive et projekt, som respekterer den budgetmæssige ramme. Det er bestemt ikke let, for ingen har jo en krystalkugle til at forudsige fremtiden, kun et bakspejl til at se tilbage på tidligere erfaringer med håndværkerpriser, og da håndværkerpriser som nævnt kan svinge utroligt meget, også selvom de bliver afgivet på baggrund af et præcist tegningsgrundlag, er dét at forudsige håndværkerpriser bestemt ikke en eksakt videnskab. Alligevel bør en erfaren byggerådgiver indenfor rimelighedens grænser kunne vurdere projektets omfang og materialer i forhold til forventelig pris, og så skal du naturligvis også selv være opmærksom på ikke at vælge for dyre materialer eller udvide projektet.

Få priser fra flere håndværkere

Netop fordi håndværkerpriser kan svinge virkelig meget, vil det være helt afgørende, at du spørger mere end ét byggefirma om pris på udførelsen af dit projekt. Indhent gerne priser fra tre firmaer, så er der en vis sandsynlighed for, at i hvert fald ét af dem rammer det prisniveau, du og din byggerådgiver forventer.

Få faste priser fra håndværkerne

De priser, du indhenter fra håndværkerne, skal være såkaldt "faste priser". For det første betyder fast pris, at der foreligger en relativt præcis opgavebeskrivelse (udbudsmaterialet), hvor omfang og kvalitet er defineret og dermed kan prissættes ret eksakt af håndværkerne. For det andet betyder fast pris, at håndværkerne ikke efterfølgende kan argumentere for ekstrabetaling som følge af lønstigninger eller prisstigninger på materialer, inflation etc.

Er der elementer i projektet, som ikke kan prissættes fast på forhånd, kan du i stedet bede om særpriser på tilbudslisten, som beskrevet ovenfor.

Hav styr på ekstraregningerne, når der bygges

Uanset hvor velplanlagt et projekt er, vil der stort set altid dukke uventede forhold op under byggeriets udførelse. Der kan fx vise sig at være skjulte skader på det eksisterende tag, som man først opdager, når håndværkerne går i gang med taget. Nye arbejdsopgaver, som ikke er med i projektets omfang, og som håndværkeren ikke har haft mulighed for at forudse, skal du naturligvis betale ekstra for. Det er derfor, du har afsat en buffer til uforudseelige omkostninger i budgettet.

Nogle gange fremsætter håndværkere dog også krav om ekstrabetaling, som ikke er berettiget, prissætter berettigede ekstraregninger urimeligt højt eller præsenterer dig for krav om ekstrabetaling, efter de har udført arbejdet. Hele denne styring af ekstrabetaling til håndværkerne bliver vigtig for, at du kan overholde budgettet. Det, du kan gøre, er:

• I dit udbudsmateriale skal der stå, at intet ekstraarbejde må blive udført, før du har godkendt det skriftligt, og at håndværkeren skal oplyse præcis pris for ekstraarbejdet, inden du godkender det.
• Ovennævnte minder du håndværkerne om på opstartsmødet, så der er klare linjer.
• Når der kommer et ønske om ekstrabetaling fra håndværkerne, skal du nøje vurdere rimeligheden af regningen og dens størrelse.

Se også kapitel 24 om udførelsen.

Som du kan se, er der heldigvis mange ting, du kan gøre for at have styr på økonomien undervejs.