Lovgivningen: hvornår skal du søge byggetilladelse?

Spredte regler

Uanset om dit projekt er enkelt eller komplekst, kan der gælde nogle love og regler, du skal overholde. Et byggeris lovlighed påhviler husejeren, som står med ansvaret overfor myndighederne, eller når huset skal sælges en dag. Derfor bør du være orienteret om de væsentligste regler.

Det ligger udenfor bogens formål at redegøre for detaljerne i alle regler. Det er nærmest en hel bog i sig selv. Byggereglerne er nemlig ikke samlet i en enkelt kilde, men spredt over flere kilder såsom bygningsreglementet, lokalplaner, servitutter etc. Herunder får du et lille overblik, og så kommer der flere detaljer senere i bogen.

Servitut

Hver enkelt matrikel kan have en eller flere tinglyste servitutter med regler om byggeri. Tjek indholdet på Tinglysning.dk.

Lokalplan

En lokalplan kan indeholde regler for fx:

• Hvilke tagmaterialer du må anvende.
• Taghældning.
• At tagmaterialer ikke må være reflekterende.
• At din bygning er registreret bevaringsværdig.
• Bebyggelsesprocenten.
• Antal etager (relevant ved fx ny kvist eller helt ny førstesal).
• Regnvandsafledning.
• Om dit hus er registreret bevaringsværdigt.

Regler i en servitut eller lokalplan gælder forud for øvrige regler, fx forud for reglerne i bygningsreglementet. Tjek, om der gælder en lokalplan, som omfatter din matrikel og indholdet af den på Dingeo.dk.

Kommuneplan

Alle kommuner har formuleret en kommuneplan, som udstikker rammerne for den offentlige planlægning. Det, der står i en kommuneplan, er ikke direkte gældende for dig som borger, men kommunen er forpligtet til at administrere efter kommuneplanen, så indholdet kan alligevel blive relevant for dig.

Bygningsreglementet

Det nuværende bygningsreglement er fra 2018 og kaldes derfor BR18. Det gælder for hele landet, både når der bygges nyt, bygges om og renoveres. BR18 indeholder regler for bl.a.:

• Krav om rentabel efterisolering ved visse renoveringsarbejder. (Dette vender vi tilbage til i kapitel 10).
• Taghældning.
• At regnvand skal afledes via tagrender og tagnedløb og holdes på egen grund eller føres bort via kloak.
• Brandkrav.
• Fugtkrav (fx dampspærre).
• Lydkrav.
• Konstruktioner.
• Krav om byggetilladelse ved visse typer arbejde.
• Bebyggelsesprocent, hvis intet er formuleret i en lokalplan.
• Bygningers maksimale højde.
• Bygningers mindste afstand til skel.

Bekendtgørelse om bygherrens pligter

Ansvaret for, at den kommende byggeplads indrettes, så den er sikker og sund for håndværkerne, påhviler faktisk dig som bygherre, fordi du på en måde er "arbejdsgiver" i situationen. Det fremgår af Arbejdstilsynets "Bekendtgørelse om bygherrens pligter". Overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel i op til to år. Ja, det er alvor! Men vi taler også om, at mennesker, der passer deres arbejde som håndværkere, skal have rimelige arbejdsvilkår (se også kapitlet om eksperthjælpen).

Miljølovgivningen

Der findes en Bekendtgørelse om affald, "Affaldsbekendtgørelsen", som indeholder regler og forpligtelser for dig som bygherre i forbindelse med nedrivning, renovering og ombygning. Reglerne handler om det miljøskadelige stof PCB, som i perioden 1950-1977 blev anvendt i forskellige byggematerialer, fx maling, gulvmasse, termoruder, lysstofrør eller bløde fuger omkring vinduer og i fliseklæb på badeværelset. Affaldsbekendtgørelsens kapitel 11 pålægger private bygherrer en række pligter:

• Hvis dit hus tidligere har været opført, ombygget eller renoveret i perioden 1950-1977, er der risiko for PCB i vinduernes fuger eller andre steder. Det skal du have undersøgt og anmeldt til kommunen, hvis dit projekt har en vis størrelse, eller hvis du udskifter termoruder fra den pågældende periode.
• Selvom dit hus IKKE falder indenfor ovennævnte kriterier, skal du alligevel anmelde byggeprojektets affald til kommunen.

Anmeldelserne skal ske senest 2 uger, inden arbejdet går i gang. Ansvaret er dit, men udførelsen af det kan du overdrage til entreprenøren, hvis du indskriver det i udbudsbeskrivelsen.

Asbest

Ligesom PCB er asbest et sundhedsskadeligt materiale. Asbest indgik tidligere i netop tagbelægninger, fx bølgeeternittage indtil ca. 1988, rørisolering, især ved rørbøjninger, vinyl, loft- og vægplader. Anvendelsen af asbest i byggematerialer er for længst ophørt, men du kan stadig støde på ældre byggematerialer med asbest i din ejendom. Hvis dit projekt indbefatter kassering af byggematerialer med asbest, er der en del regler for håndtering og bortskaffelse af materialerne, der skal overholdes, primært af entreprenøren.

Grundejerforeningens regler

I sjældne tilfælde kan grundejerforeninger have regler med betydning for et tagprojekt. For eksempel et krav om at bevare samme type tagbelægning, hvis området i forvejen har et ensartet visuelt udtryk. Tjek derfor for det første, om du overhovedet er medlem af en grundejerforening, og dernæst foreningens vedtægter og regler.

Ejerforeningens regler

Er dit hus et halvt dobbelthus eller en del af en rækkehusbebyggelse, skal du naturligvis få tjekket, om ejerforeningen har regler med relevans for tagprojektet. Det kan også være en god idé at undersøge, om andre i ejerforeningen har udskiftet tag og kan videregive erfaringer eller overvejer nyt tag, så I kan arbejde sammen om løsninger og udbud og måske få billigere priser på grund af "mængderabat" hos håndværkerne. Om ikke andet, bør konkrete tagløsninger tage højde for, at nabotaget enten allerede er udskiftet, eller på et tidspunkt skal udskiftes.

Fredede og bevaringsværdige bygninger

"Fredet" og "bevaringsværdig" er to meget forskellige betegnelser for en ejendom. Som ejer af en fredet ejendom ved man, at ejendommen er fredet, for der følger en del restriktioner, pligter og skattefordele med. Så hvis du ønsker at ændre taget på en fredet ejendom, skal du kontakte kommunen og Kulturministeriet først.

Mange ejere af bevaringsværdige bygninger aner derimod slet ikke, at deres ejendom har en officiel bevaringsklassifikation, eller hvilke konsekvenser det kan have. For at det kan have nogen formel betydning, skal husets bevaringsværdighed være registreret i en lokalplan. Bevaringsværdigheden handler alene om husets udvendige udseende. Der kan fx være særlige krav til udformning af taget. Hvis du ejer et hus, der er registreret bevaringsværdigt og ønsker et nyt tag, bør du tage en tidlig dialog med kommunen om krav og vilkår.

Landzone

Enhver grund i Danmark er beliggende i enten byzone, landzone eller sommerhusområde (Planlovens § 34). Byzone er et område, hvor byudviklingen sikres via region-, kommune- og lokalplanlægning. Det er langt de fleste byområder og villakvarterer. Landzone er alle de områder, der ikke er enten byzone eller sommerhusområde. Landzone er primært forbeholdt landbrug, skovbrug, fiskeri og særlige naturområder. Bygningsreglementets regler gælder også i landzone. Dog er der andre regler for bebyggelsens omfang.

Alment teknisk fælleseje

Der findes en meget lang række skriftlige vejledninger, bekendtgørelser, normer og standarder, som man skal følge under arbejdets udførelse. Det er fx udgivelser fra SBI, Byg-Erfa, Træinfo etc. Disse regler kan du i vid udstrækning forvente, at professionelle parter har styr på, fx håndværkere og byggerådgivere.

Afklar tvivl hos kommunen

Skulle der stadig være tvivl om specifikke regler, bør du forsøge at få det afklaret hos kommunen.

Tip: På Dingeo.dk kan du se, om der gælder en lokalplan for din matrikel, og om dit hus er registreret bevaringsværdigt.